Bir arsada kaç metrekare inşaat yapılabileceği, imar planındaki katsayılara ve bahçe mesafelerine bağlıdır. Bu yazıda temel kavramları ve hesabın adımlarını basit bir örnekle anlatıyoruz.
Temel kavramlar
| Kavram | Anlamı |
|---|---|
| TAKS (taban alanı katsayısı) | Yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranı |
| KAKS / Emsal | Emsale dahil toplam inşaat alanının parsel alanına oranı |
| Hmax | İzin verilen en fazla bina yüksekliği |
| Ön, yan, arka bahçe | Yapının parsel sınırlarından çekilmesi gereken mesafeler |
| Hesaba esas alan | Yola / kamuya terkler düşüldükten sonra hesapta kullanılan parsel alanı |
Örnek hesap
1.000 m² bir parsel düşünelim: TAKS 0,40, KAKS 2,00, ayrık nizam, ön bahçe 5 m, yan ve arka bahçe 3 m.
- TAKS’a göre taban alanı: 1.000 × 0,40 = 400 m²
- Emsal alanı: 1.000 × 2,00 = 2.000 m²
- Çekme mesafelerine göre zarf: parselden kenarlar boyunca bahçe mesafeleri kadar şerit çıkarılır. Parselin şekline göre bu alan TAKS alanından küçük ya da büyük olabilir.
- Uygulanabilir taban alanı: TAKS alanı ile zarf alanından küçük olanıdır.
- Ortalama kat alanı: emsal alanı ÷ kat adedi. 5 kat için 2.000 ÷ 5 = 400 m².
Dar ve derin parsellerde çoğu zaman bahçe mesafeleri, geniş parsellerde ise TAKS sınırlayıcı olur. Taban alanı × kat adedi emsal alanını doldurmuyorsa projede çıkma, bodrum kullanımı veya kat sayısı yeniden değerlendirilir.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Plan notları genel yönetmelik hükümlerinden farklı olabilir; her zaman güncel imar durumu belgesini esas alın.
- Köşe parsellerde hangi cephelerin “ön bahçe” sayılacağı plan ve yönetmelikle belirlenir.
- Terk oranı varsa hesap terk sonrası alan üzerinden yapılır.
Hesabı AutoCAD’de otomatik yapmak
Mimar Araç Seti’nin IMAR komutu, parselden çekme mesafelerini düşerek zarfı gerçek geometri üzerinden çizer; TAKS, emsal ve ortalama kat alanını tablo olarak çiziminize koyar. İmar durumu PDF’inden değerleri okuyabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; uygulamada ilgili imar planı, plan notları ve belediyenin değerlendirmesi esastır.